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2018-06-05 11:29 懂埭ㄩ銘夢掀煦

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住屋成本不斷上升,已經成為不容忽視的社會問題,影響港人生活甚至人生大事。本地結婚資訊媒體「生活易」去年訪問了1,401位打算於2017至2019年間結婚的準新人,去年底發表報告稱,調查後發現新婚後仍與家人同住的新人百分比,由2007年的15%急增至2017年的32%,換言之,三分之一新人婚後無力組織小家庭。36%置業者靠父母分擔61%首期只與伴侶同住的新人,只有52%表示會買樓,48%要租樓住,置業問題已經成為結婚與否的一大阻礙。根據該份調查報告,即使有52%新人有意置業,但當中36%的首期仍需靠父母分擔,亦即俗稱「靠父幹」。而父母平均為新人支付61%首期,反映現時樓價已超越大部分新人能負擔的能力範圍。而只與伴侶同住的新人中,買樓的平均花費約515萬元,租住的平均租金為11,553元。新人亦普遍會額外花錢裝修,平均裝修開支及添置傢俬的開支分別約萬元及萬元。這些沉重支出,甚至已令部分港人延遲結婚計劃。樓價不斷攀升,一班有居住需要而又無能力的人唯有租屋住,今時今日要平租亦不容易。差估署日前公佈,租金指數已攀升至的歷史高位,按月上升%,並已連續上升3個月。不過與樓價指數按月升%相比,租金升幅明顯細得多。根據差估署資料,樓價指數於4月份升至,25個月上升%,而同期租金指數升幅只有%。業界人士解釋,租屋需要屬實質需求,與樓價受到投資因素影響不同,故升幅相對跟大市同步。雖然租金升幅較小,但租客每月實際增加支出並不少。按署方資料,以新界區一個430方呎單位為例,兩年前你可以用元呎租,以此計算每月租金約9,900元;但兩年後呎租已升%至元,每月租金躍升至約12,400元。每月支出多了2,500元。按照政府統計處資料,每月就業收入中位數(不包括外籍家庭傭工)於2016年第1季為15,200元,今年首季升至18,000元,即打工仔普遍薪金於過去兩年間漲了約2,800元或%。由上述數據可見,假設你為一名新界區租客,基本上兩年來的人工升幅,已近乎全數奉獻給租金升幅。此外,由該署資料中可以見到,兩年來租金升幅集中在細單位,港島、九龍、新界三區的A至C類中小型單位,過去兩年多呎租升幅分別介乎%至%。而且單位越細升幅越勁,其中實用面積約430方呎的A類細單位中,九龍區及新界區兩年多以來分別上升%及%,為各類單位中升幅最大。實用面積431方呎至752方呎的B類單位,三區逾兩年升幅亦由%至%。反觀面積較大的753方呎至1,075方呎C類單位,逾2年升幅已收窄至13%至%。50屋苑呎租元除差估署資料外,坊間統計的數字都見到租金走勢持續向上。綜合利嘉閣地產研究部數據所得,2018年4月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎月租報元,較三月份的元再升%,連續兩個月創有紀錄以來的歷史新高。按地區劃分,上月港島、九龍及新界三區指標屋苑租金全線上升。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,自五、六月份開始,內地學生已提早於市場尋找租盤,以防「遲租更貴」。本地家庭客、海外僱員及科技人才入境先導計劃下的租務需求亦將陸續增加;預期5月份50指標屋苑租賃交投量有力再升逾5%,上試約1,050宗水平;而平均租金則冀按月再升約%或以上,進一步升至元甚至36元的新高。「入摩」料成催化劑助引源源「洋活水」A股遭遇2015年股災重創後,近3年來走勢寡淡,今次A股「入摩」,市場寄望源源不斷「洋活水」打破僵局,但佔比絕大多數的主動基金對A股真實態度仍不明朗。數位接近海外投資者、熟諳其操作風格的私募界人士接受香港文匯報採訪時均透露,即使大規模的海外「正規軍」尚未入場,但歐美機構對亞洲對沖基金的盡職調查頻率明顯增加,認為A股「入摩」有望成為催化劑,將機構資金引流至亞洲,尤其是與中國相關的對沖基金策略。■香港文匯報記者章蘿蘭上海報道總部位於香港的東英投資管理公司,業務涉及與新興基金經理合作,推出投資於大中華區域,以至全球市場的對沖基金,並幫助對沖基金對接機構投資人。東英資管CEO范文啟對香港文匯報表示,A股「入摩」是全球投資人密切關注的投資機會,大型基金公司會先通過被動工具部署A股,隨茷戶對A股的配置需求增加,包括公募和對沖基金在內的主動管理產品,也將迎頭趕上。估值低回報高投資信心增通過長期與海外機構溝通,范文啟發現,海外機構投資人已經意識到,必須增加對亞洲區,尤其是中國相關資產配置比重。首先,相比於其他新興市場和發達市場的估值,MSCI中國A股國際通指數(MSCIChinaAInclusionIndex)的估值較低,目前標普500估值為23倍,道瓊斯是24倍,MSCI中國A股國際通指數僅為12倍。且A股與其他市場相關系數較小,均利於海外投資者進行分散投資配置。「尤其是2017年亞洲區整體對沖基金表現出色,大中華區對沖基金升幅%,印度基金高見%,而全球市場同期表現僅為%,這亦極大增加了投資人信心。」范文啟表示。「當前,香港、台灣、新加坡等地區的機構對A股持倉已高於海外其他地區。」范文啟透露,儘管部分歐美機構目前仍在觀望,但是他們對亞洲對沖基金的盡職調查頻率明顯增加。「MSCI納入A股有望成為催化劑,長遠來看將把機構資金引流至亞洲區、尤其是與中國相關的對沖基金策略。」「A股市場的不成熟性和散戶投資者為主的現狀,使市場定價缺乏有效性,這為對沖策略帶來絕佳機會,從而獲取絕對收益。」據范文啟觀察,海外機構投資人希望能找到對宏觀市場、政策風險有獨到理解的對沖基金經理,尤其在市場出現系統性風險的時候,能夠行之有效地控制回撤。A股未成熟對沖正中下懷此外,由於亞洲對沖基金發展歷程較短,歐美機構在做盡職調查的時候,除基金策略本身和業績表現外,會尤其關注基金運營、風控和合規的專業性,其餘關注點還包括策略本身的容量,流動性,特別是在極端市場環境下的流動性。范文啟續指,以A股入摩為契機,隨蚢狴~投資者對於A股的資產配置增量,境外券商A股存貨量料成倍增長,將為對沖基金在境外借貨、及其相關的做空交易,提供更多選擇,緩解海外投資人對於A股缺乏有效對沖工具的擔憂。今天不入日後不得不入即便並不看好短期外資流入,MSCI中國區研究前主管、世誠投資(香港)亞太區CEO王崎亦對香港文匯報直言,市場在高估MSCI短期流動性衝擊的同時,低估A股全額納入的時間表。其實A股有希望在未來3年至5年內完成全額納入,最終在新興市場指數的權重將接近20%。他相信,對外資主動基金來說,A股今天權重低可以不配,未來權重高就不得不投資了,「如果A股被全額納入至新興市場20%權重,哪怕基金經理對中國再悲觀,也不會一分錢都不投A股。」

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